Immobilienerwerb
in der Dominikanischen Republik

Prüfung des Titels

Wie risikoreich ist der Erwerb von Grundeigentum in der Dominikanischen Republik? Viele potentielle Käufer stellen sich diese Frage. Möglicherweise haben sie Horrorgeschichten über betrügerische Makler, inkompetente Anwälte und chaotische Verhältnisse bei den staatlichen Stellen gehört. Vor einiger Zeit beschrieb ein Zeitungsartikel die Zustände beim Obersten Grundbuchamt in Santo Domingo (verstopfte Wasserleitungen, weil Akten durch das WC gespült wurden) und stellte die Frage, wie ein Grundeigentümer in der Dominkanischen Republik ruhig schlafen kann. Jeder mit den Gegebenheiten der Dritten Welt unvertraute Besucher eines Grundbuchamtes in der Dominikanischen Republik wird mit Sicherheit erstaunt sein über offene Aktenschränke und Akten, welche mit Schnürsenkel zusammengebunden auf dem Boden liegen. Dies sind die täglichen Bedingungen für einen im Immobilienrecht tätigen Anwalt.

Dennoch, das Risiko beim Immobilienerwerb ist sehr gering, wenn Sie einen seriösen Makler, einen zuverlässigen Landvermesser und einen kompetenten Rechtsanwalt beauftragen. Eine solche Kombination lässt sich durchaus realisieren. Im Nachfolgenden beschränken wir uns auf die rechtlichen Aspekte des Immobilienerwerbs und überlassen die Diskussion bezüglich zuverlässiger Landvermesser und seriöser Makler anderen.

Was zeichnet einen kompetenten Anwalt für Immobilienrecht in der Dominikanischen Republik aus? Ein kompetenter Anwalt entwickelt Strategien und Methoden, um die Schwächen im Rechtsapparat auszugleichen und die Interessen seines Mandanten zu schützen. Durchschnittliche oder gar unterdurchschnittliche Anwälte versäumen es, solche besondere Vorkehrungen zu treffen, was letztlich zu Lasten des Mandanten geht. Ein illustrierendes Beispiel für den Unterschied in der Qualität der anwaltlichen Dienstleistungen ist die Prüfung des Titels (Duplikat des Grundbuchauszugs).

Theoretisch ist die Überprüfung des Titels aufgrund des Dominikanischen Immobilienrechts ein einfaches Unterfangen. Man geht zum zuständigen Grundbuchamt (je nach dem, in welcher Provinz sich das Grundstück befindet), übergibt dem Grundbuchbeamten die Informationen bezüglich der Parzellen- und Katasterbezirksnummer und beantragt einen Grundbuchauszug, aus dem die Rechtslage bezüglich des Grundstücks hervorgeht. Der Grundbuchbeamte untersucht dann die einschlägigen Grundbücher und Akten und stellt am Ende der Untersuchung den Grundbuchauszug aus.Der Präsident des Grundbuchamtes übernimmt mit der Unterschrift des Grundbuchauszuges die Verantwortung für dessen Richtigkeit.

Der Grundbuchauszug enthält die genaue Beschreibung der Eigentumslage (wer ist Eigentümer, welche Eintragungen, wie Hyptotheken, Grunddienstbarkeiten, dingliche Arreste usw. bestehen). An und für sich beschränkt sich die Verantwortung des Anwaltes nur auf die Beantragung des Grundbuchauszuges. Während in anderen Ländern die Prüfung des Grundbuches vom Anwalt selbst durchgeführt wird und dieser eine entsprechende Stellungnahme abgibt, ist die Prüfung des Grundbuchs in der Dominikanischen Republik eine staatliche Aufgabe.

In Wirklichkeit hat der unterbezahlte und mit Arbeit überlastete Grundbuchbeamte allerdings weder die Zeit noch die ausreichende Zahl an weiteren Beamten, um eine gründliche Prüfung des Grundbuches durchzuführen. Dies führt dazu, dass etliche Grundbuchauszüge lastenfreies Eigentum bestätigen und der darauf vertrauende Käufer den Kauf tätigt, um dann später herauszufinden, dass das erworbene Eigentum sehr wohl mit einer entsprechenden Eintragung belastet ist.

Zwar kennt auch das dominikanische Recht ebenso wie das deutsche Recht den gutgläubigen lastenfreien Erwerb, allerdings zwingt ein solcher Fall den Käufer zu einer gerichtlichen Geltendmachung seiner Ansprüche, was zeit- und kostenaufwendig ist, wie zum Beispiel ein Verfahren gegen eine Bank mit eigener Rechtsabteilung. Zwar besteht ein Amtshaftungsanspruch gegen den Präsidenten des Grundbuchamtes, die Durchsetzung dieses Anspruchs ist jedoch aufgrund der grundsätzlichen Insolvenz dieser Amtsträger alles andere als sinnvoll.

Somit liegt es auf der Hand, dass jeder seriöse Anwalt die Überprüfung des Grundbuchs selbst in die Hand nimmt und die dafür erforderliche Zeit aufbringt. Dies wird generell vom Grundbuchbeamten ausserordentlich begrüsst. Dieser überprüft dann kurz das Ergebnis der anwaltlichen Untersuchung und stellt daraufhin den Grundbuchauszug aus. Die Kunst des Anwaltes besteht unter anderem auch darin, sich in dem Chaos beim Grundbuchamt zurechtzufinden und insbesondere die Ablagen für die letzten Einträge zu kennen. In einigen Fällen ist es für den Anwalt empfehlenswert, wenn er dem Grundbuchamt Aktenschränke schenkt, um die Unterlagen für die für seine Mandanten wichtigen Parzellen aufzubewahren.

So unglaublich wie es klingt, viele Anwälte nehmen die Schwierigkeiten der Grundbuchprüfung nicht einmal auf sich: sie beantragen erst gar nicht einen Grundbuachauszug, geschweige denn prüfen das Grundbuch selbst nach. Es ist eine traurige Wahrheit, dass der Standard der Ausübung des Berufs Rechtsanwalt in der Dominikanischen Republik ausserordentlich schwankt. Es gibt zahlreiche seriöse Sozietäten mit einer tadellosen Vergangenheit. Daneben gibt es jedoch zahlreiche inkompetente oder gar betrügerische Anwälte. Es ist ein Trugschluss anzunehmen, dass der durchschnittliche Anwalt die notwendige Kompetenz und Integrität besitzt, um einen Immobilienkauf abzuwickeln.

Informieren Sie sich umgehend bei Ihrer Botschaft, Ihrem Anwalt zu Hause (er kann entsprechende Nachforschungen anstellen) und holen Sie sich Rat von vorherigen Käufern. Dies stellt sicher, dass Sie einen qualifizierten und seriösen Anwalt finden, der Ihre Interessen gebührend vertreten wird.

Enden wollen wir mit einer erfreulichen Nachricht. Der Oberste Gerichtshof sowie das Oberste Grundbuchamt in Santo Domingo haben unter Mithilfe von mehreren internationalen Organisationen begonnen, den technischen Ablauf in den Grundbuchämtern zu modernisieren. Dies hat sich bis jetzt in einer Verbesserung des organisatorischen Ablaufs bemerkbar gemacht. Darüberhinaus gibt es nun vom Obersten Gerichtshof organisierte Seminare, an denen die Richter und die Grundbuchbeamten regelmässig teilnehmen müssen. Schliesslich ist festzustellen, dass die Korruption nachhaltig zurückgegangen ist. Möglicherweise wird es in der Zukunft dann nicht mehr so wichtig sein, einen besonders qualifizierten Anwalt bei einem Immobilienkauf einzuschalten.

veröffentlicht mit freundlicher Genehmigung von GUZMAN ARIZA & ASOCIADOS, Deutschsprachige Rechtsberatung, csieger@drlawyer.com
Website: www.drlawyer.com

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